房价还会再降吗

未来房价会涨还是会降？房地产市场早已悄然步入6月份，楼市基本延续了5月份以来调控继续收紧的态势，虽然天气渐渐炎热，但是楼市难言入夏。【房价还会再降吗】

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其实，对于一直处于观望之中的购房者而言，楼市退烧本来是一件值得高兴的事情，但是由于楼市环境往往复杂多变，炒作和投机因素也并没有完全消失，所以谁也无法准确预测未来几个月的楼市还会不会发生变化，所以目前市场的情绪还是处于观望和谨慎的态度。
因此，面对楼市的诸多变化和市场存在的疑虑，在刚刚过去的这两个月时间里，银保监会、住建部、自然资源部等权威部门密集喊话房地产行业，明确了房地产调控不会发生动摇。此外，值得注意的是，新华社主管主办的《经济参考报》更是连续两个月针对未来的房价上涨趋势作出了明确表态，直言“房价上涨空间已经非常狭小” 。

央媒连续两个月表态：房价上涨空间已经非常狭小
近日，新华社主管主办的《经济参考报》刊发了评论文章《彻底打破楼市路径依赖》，文章称，基于人口、家庭资产配置、购买力、房价收入比和风险等多维度的观察分析，当前我国既不存在楼市稳增长的空间，也不可能通过楼市来拉动经济增长，我国房地产市场增长空间已经非常狭小。
其实，这并不是官媒第一次作出类似的表态。其实，早在一个月之前，《经济参考报》就曾刊发了一篇评论文章《楼市健康发展须及时除“噪”》，文章表态基本类似，当前我国楼市运行到了关键的节点，大家需要理性认识房地产市场的新变化，而就目前来看，人口、金融和家庭杠杆等基本面都已经决定了我国房价上涨空间已经非常狭小。
接下来，我们不妨就结合房地产出现的新变化，从以下5个方面来具体分析未来的房价变动空间。
央媒从以下5个方面给出了明确答案
第一，从人口因素看，楼市人口红利拐点已经出现。根据国家统计局数据显示，2018年全年出生人口1523万人，人口出生率为10.94‰，为1952年以来最低；人口自然增长率为3.81‰，为1961年以来最低。除此之外，人口老龄化加快到来也是值得关注的趋势。根据国际通用标准看，一个国家或地区60岁以上的老年人口占到了该人口总数的10%，就意味着开始处于老龄化的阶段，而2015年的时候，我国60岁以上人口占总人口的比重就已经达到16.15% 。搁以前来说，判断楼市走向，往往应该是“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，但如今楼市人口红利拐点的出现，对房价显然是一大利空因素。
第二，从购买力结构看，购房能力出现明显分化。在房地产快速发展的这十多年时间里，一二线城市本身房价就比较高，而最近这两三年，一些中小城市也吸引了投机者的目光，甚至五六线城市的楼市行情也被带动起来，房价纷纷破万几乎成为了普遍性现象。不可否认，楼市行情走高推高了购房热情，也推高了家庭财务杠杆的上升，最终使得购房能力出现分化：刚需购房能力出现下滑，但有能力的依然还可以继续买房。对此，《经济参考报》认为，面对这种情况，有能力购置房产的可能已经不属于刚需的范畴。在笔者看来，如果没有了年轻刚需的坚实支撑，房价便很难再有上升空间。
第三，从房价收入比看，房价不具备再次大涨的空间。衡量一个城市房价是高是低，房价收入比是重要的指标。房价收入比，是指房价与家庭年收入之比，按国际惯例，比值在3-6倍之间是合理区间。不过，根据易居研究院发布的我国50个热点城市统计数据显示，深圳房价收入比为34.2，位居全国最高，而长沙以6.8位于50城末位。此外，三亚、上海、北京、厦门、福州等5城房价收入比均超过20 。笔者认为，房价收入比过高的城市，意味着房价涨幅远超过居民收入涨幅，换言之，整个城市的购房负担上升明显，这显然不利于楼市的长期稳定，所以房价显然已经不具备再次大涨的空间了。
第四，从稳步去杠杆看，合理控制负债是大势所趋。根据央行发布的《中国金融稳定报告（2018）》显示，2017年末，我国住户部门债务余额40.5万亿元，而房贷则占据了住户部门债务余额的54% 。此外，2017年末，我国住户部门杠杆率一度达到49.0%，10年时间上升了31.1% 。特别是在最近这几年，除了正常的房贷以外，违规加杠杆的消费贷等行为也十分常见，无疑助长了市场的投机行为。但笔者认为，随着住房租赁、共有产权等现代住房制度的加快推进，人们必须买房的住房观念也随之发生变化，叠加稳步去杠杆的大环境，合理控制负债是大势所趋。

第五，从防范风险看，房地产高质量转型是应有之义。众做周知，房价过快上涨不仅给购房者带来了买房压力，挤压了对其他商品的消费能力，也吸引着社会资金大量流入房地产行业，从而对实体造成挤压。对此，经济学家杨伟民在演讲时指出，高房价对实体造成挤压的具体表现之一，就是资金脱实向虚，可能干一辈子制造企业，不如在北上广深买一套小房子。因此，最近这两年，银保监会多次强调防范房地产金融风险，并加强了对资金违规流入房地产行业的监管。笔者认为，在脱虚向实的大环境下，房地产高质量转型是应有之义。
在笔者看来，通过人口因素、购买力结构、房价收入比、去杠杆以及防范风险等以上这5个方面来看，房价显然不具备了再次大涨的条件和空间。
其实，以上这5个方面，归根结底来说就是当前楼市发展的大环境发生了变化，未来既要去房地产依赖化，又要加快建设房地产长效机制，而大环境的综合变化决定了现阶段楼市依然会处于调整期，也决定了未来房价上涨的空间会越来越小。总而言之，此次央媒连续两个月针对未来的房价上涨趋势作出明确表态，无疑让房地产市场的紧绷之弦落地。
楼市走势分析房价会降吗?
房价是永不过时的话题，在过去的几年间，中国的房价呈直线上升，越来越多的人感叹买不起房，确实工资永远追不上房价，从去年开始国家加大对房地产市场的调控，那么楼市会如何发展?房价会降吗?
近日中国社科院发布了《中国住房市场发展月度分析报告》，根据报告中12月大数据房价指数监测发现，在国内大部分的一线城市房价稳中有降，并且没有反弹的迹象。而热点二线城市年度房价涨幅比较大，不过房价整体呈现下降的态势，住房市场趋于稳定，为我国深化住房制度改革、完善住房市场长效机制创造了时间。
12月房价数据同比显示，成都、杭州、济南、青岛、西安等二线城市同比涨幅排名样本城市的前五位。而一线城市中北京同比下跌百分之二点二，上海同比下跌百分之零点三，深圳同比上涨百分之八，广州同比上涨则高达百分之四十六。
12月数据显示，热点二线城市的房价已经开始趋于平稳。在样本城市中，多数房价环比涨幅在百分之二以内，另有五个城市房价呈环比下跌。其中环比涨幅在百分之二以上的只有南宁、成都、烟台三个城市，且涨幅均未超过百分之四。天津、上海、北京、厦门、郑州居涨幅后五位，房价均出现不同程度的环比下跌，其中天津以2.57%居跌幅首位，北京房价继续下跌1.1%，继去年五月份以来已经连续下跌了八个月。
对于楼市的短期走势预判，报告预计在一线城市房价以稳定为主，二线城市短期房价以慢涨或平稳为主。短期内一线城市调控政策放松的可能性非常小，大起大落的可能性均不存在。二线城市库存水平虽然较低，但房价累积涨幅较大，同时二线城市调控政策也没有一线城市严格，综合库存、价格水平和政策方向这些因素，二线城市短期房价以慢涨或平稳为主。而在当前特定政策和市场环境下，三四线城市的低库存和市场发热只是的表象，其潜在供应能力和房屋空置量都较大，一旦市场预期发生变化，很可能会出现止涨或下跌。
综上所述，将是中国房地产市场平稳发展的一年，这不是结束而是开始，在今后的几年间，随着调控力度的不断加强，政策的完善以及住房长效机制的建立，中国的楼市将会逐渐回归正常发展的轨道。

房价还会继续下跌吗？下行的经济周期背景下，房子是消费品还是投资品
‍️16，17年的周期性繁荣是房地产泡沫形成的，那么在衰退和萧条阶段，国家要促使经济恢复繁荣，处理不良债务的过程至关重要。
️️从长远来看，我们国家的决策者必须做出的最重要的决定是，他们是要进行体制改革，解决造成债务问题的根本原因，还是只进行债务重组，避免暂时的债务危机。
不要以为房贷利率下调了就认为市场又要蠢蠢欲动了，而我看到的是，国家仍然在坚定不移地执行房地产去金融化。贷款是要放给实体经济实现产业升级的，而不是全部涌入房地产的。
而且是铁了心要将房地产占用的大部分金融资源剥离出来，坚决避免一个地方摔倒两次。
降低房贷利率其实是减轻偿债负担，从而改善大多数人的现金流，最终的目的是促进消费——买一些城市的房子就是在消费，妥妥的消费品，还是典型的耐用消费品。
我一直是那个观点，适当的杠杆有利于消费，有利于整体社会的支出，有利于创造经济活力。
我国老百姓最大的消费品是什么？吃穿住行，住房是我国老百姓的刚需消费品，还占积蓄地最大头，通过政策在这上面刺激消费最有效。
剥离金融属性之后，很多房产就不是资产，而是一堆砖头水泥而已。
所以，手里持有以下房产的要尽快处理掉：
任何一个地区的文旅房产
人口净流出城市的房产
任何地区的写字楼商铺
房龄超过13年以上的房产
以上是未来房地产去金融化的重灾区。
️那么，什么房产才有持有价值呢？
️一线城市、省会城市、长三角、珠三角部分人口净流入的二三线城市核心区域的优质房产。
优质房产怎么定义？这就涉及第二个问题。
万科将未来的房地产定义为黑铁时代，不管未来房地产怎么命名，但是做房地产有两个趋势：
小城市不做改善，大城市不做刚需。
小城市，人口净流出，首先是高端人群流出，所以在小城市做改善性住宅风险极大。
而大城市已经完成了城市扩张，人口已经有天花板，而且国家对于大城市刚需的解决方案是租赁房。
大城市不管是做刚需房还是持有刚需房，未来都很难获得较大的溢价。
所以，大城市的优质房产就是品质优秀的改善型住房或者是豪宅。

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